大規模修繕工事の流れ

まず始めに、大規模修繕工事の発注方法を決めなくてはいけません。

大規模修繕工事の発注方法は管理会社に依頼する場合と、施工会社に依頼する場合と、コンサルタント会社や設計事務所に依頼する場合があります。

管理会社に依頼する場合や、施工会社に依頼する場合は、第3者的な立場の専門家がいないために生じる問題があります。

また、コンサルタント会社や設計事務所の中には、設計監理料を安く見積り、管理組合と契約を結び、施工業者にバックマージンを要求する会社もありますので、あまりにも安い設計監理料を提示する会社は注意が必要です。

管理会社に依頼する場合の問題点

工事内容、仕様書、工事金額等が妥当なものかどうかの判断を組合員が行わないといけない。

工事完了の検査を組合員が行わなければならない。

工事を外部の施工会社に外注するので、コストが割高になる。

施工会社に依頼する場合の問題点

工事内容、仕様書、工事金額等が妥当なものかどうかの判断を組合員が行わないといけない。

工事完了の検査を組合員が行わなければならない。

入札する工事内容、仕様書を決めずに入札を行うと工事内容、仕様書が異なるため、どの会社が高いのか、安いのかが判断できない。

施工会社が工事監理も行うので、的確な工事監理が期待できず、手抜き工事が生じる。

設計事務所に頼むメリット

 我々のような第3者的な設計事務所は、適正な工事内容・仕様書の作成、的確な工事監理を行うことを仕事とし報酬を得ますので、施工会社に対して的確な工事監理を行います。

 また、事前に工事内容・仕様書を決めてから、入札を行いますので金額の比較が容易に行え、競争入札により適正な工事金額が提出されます。

実際の大規模修繕工事の流れです。 

be goingの業務内容
設計監理者(コンサルタント)の選定  設計監理見積書の提出。
設計監理契約  設計監理業務委託契約書の作成。
見積要項、設計図書の作成  見積要項、工事概要、工事仕様等の打合せ。議事録の作成。
見積参加業者の募集  建通新聞などに記事掲載を依頼。募集要項の作成。
 参加資格の打合せ(資本金の額、 大規模修繕工事の実績があるかなど)。
見積参加募集の締切  見積り参加業者一覧表作成。
見積参加業者の決定  見積要項、設計図書確定。
見積参加業者現場説明(施工業者見積作業)  現場説明立会い。
質疑応答書の提出  質疑の回答。
工事見積書提出  見積書の比較検討表作成。工事項目、単価・数量等のチェック。
施工業者のヒアリング(2〜3社程度)  ヒアリング立会い。
工事施工者内定
臨時総会、工事施工者決定  臨時総会立会い。工事施工者との面談、工事準備打合せ。
工事請負契約、工事準備調整会議  契約立会い、管理組合、設計監理者、施工業者打合せ。
工事住民説明会の開催  工事住民説明会立会い。
近隣あいさつ
工事着工  工事監理(週1回〜2回)。工事監理記録の作成。
修繕工事定例会議  管理組合、設計監理者、施工業者打合せ(2回/月)
工事完成、引渡し。  完成検査・手直し検査、工事監理記録・工事完了報告書の提出。